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Il bonus per l’acquisto prima casa è un’agevolazione fiscale importante per chi compra un immobile da destinare ad uso di abitazione principale. Chi ne ha diritto? ARTECASA Immobiliare ti spiega quali sono tutti i requisiti per il bonus prima casa.

Per ottenere le agevolazioni per l’acquisto prima casa basta dichiarare al notaio che rogita l’atto di vendita dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per fare richiesta. Sarà il notaio stesso a calcolare le imposte agevolate.

La normativa fiscale prevede che chi acquista un immobile può richiedere di pagare le imposte dovute sulla casa e sulle relative pertinenze in misura ridotta rispetto a quelle ordinarie. Questo è possibile in presenza di determinate condizioni.

Innanzitutto, come dice il nome stesso dell’agevolazione, il bonus è previsto per la “prima casa”, ovvero per l’immobile destinato ad essere l’abitazione principale del proprietario.

L’incentivo spetta sia a chi acquista da una ditta di costruzioni, sia da un privato e comporta un notevole risparmio di imposta. Vediamo i due casi:

• chi acquista casa dal costruttore deve pagare solo il 4% di IVA anziché l’ordinario pagamento al 10%; inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, di 200 euro l’una;
• chi acquista da privato o da una società che non sia l’impresa costruttrice vedrà diminuire l’imposta di registro dovuta dal 9% al 2%. L’imposta ipotecaria e quella catastale sono da versare in misura fissa e ammontano a 50 euro ciascuna. Nella compravendita non soggetta a IVA il valore catastale sul quale sarà poi calcolata la tassazione imponibile si determina tramite il meccanismo del prezzo-valore:

Valore catastale “prima casa”= rendita catastale x 1,05 x 110

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che tutti gli atti necessari per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari, sono esenti da bollo.

I requisiti dell’immobile.

1. L’immobile deve appartiene a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
2. Sono esclusi dall’incentivo gli immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
3. Il bonus prima casa è esteso alle pertinenze, anche se comprate con atto separato da quello di compravendita, purché siano destinate a servizio dell’abitazione principale e rientrino nelle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
4. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario ha (o intende stabilire) la residenza, oppure lavora.

I requisiti del proprietario.

1. Il proprietario non deve possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata col bonus prima casa.
2. Non può essere proprietario anche di un altro immobile nello stesso Comune dove si trova l’abitazione acquistata, nemmeno se in comunione col coniuge. Se così non fosse, il compratore ha 12 mesi di tempo per vendere il precedente immobile.
3. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario possiede (o intende stabilire) la residenza, o lavora. Nel caso in cui risieda in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile in questione, dovrà necessariamente trasferire la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere inserita nell’atto di acquisto.
4. Il proprietario lavora, studia, svolge attività di volontariato o sportiva nel Comune in cui si trova l’immobile.
5. Il bonus spetta se la casa è situata nel Comune in cui lavora il datore di lavoro, se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavorare; inoltre l’immobile può essere situato nell’intero territorio nazionale se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero o fa parte delle Forze armate o delle Forze di polizia.
6. Per mantenere i benefici fiscali derivanti dal bonus, il proprietario non deve vendere la casa prima che siano trascorsi 5 anni.

I casi specifici in cui si può usufruire del bonus essendo già proprietari.

Se si possiede già un’altra casa situata nel medesimo Comune o comunque acquistata con l’agevolazione prima casa, indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali, non è obbligatorio cedere la precedente abitazione per usufruire una seconda volta del bonus, se:

• il primo immobile acquistato viene valutato inidoneo all’uso. La recente Sentenza n. 2565 del 2 febbraio 2018, infatti ha stabilito che può essere riconosciuto il beneficio prima casa sia per circostanze di natura oggettiva (come l’effettiva inabitabilità), sia di natura soggettiva (ad esempio nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative);
• il primo immobile è stato ricevuto in donazione. L’importante è che vengano rispettate le condizioni quali l’appartenenza dell’immobile ad una classe catastale non di lusso e l’appartenenza della casa al Comune di residenza oppure al Comune in cui ti trasferirai entro 18 mesi;
• la seconda casa è stata acquistata per ampliare la prima. In questo caso infatti si presuppone che i due immobili si fonderanno per formare un’unica unità abitativa.

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