Guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione.
Come abbiamo visto in un precedente articolo, prima di procedere con l’acquisto di un immobile, ci sono delle verifiche da effettuare. Una di queste consiste nel controllare se il bene è stato ricevuto dal venditore come eredità o donazione. Se così fosse, altri eredi (ai quali per legge spetta una quota) potrebbero impugnare il testamento e/o la donazione chiedendo la restituzione della casa.
Ecco le circostanze nelle quali esiste un pericolo potenziale di rivendica da parte di terzi e come deve tutelarsi chi compra un immobile proveniente da donazione.
1.Se il donante è ancora vivo
La futura azione di rivendica dell’immobile potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i 10 anni successivi, a patto che:
- il donante alla sua morte non lasci beni sufficienti a coprire la quota che spetta a tutti i legittimi eredi
- il venditore che è in possesso dell’immobile donato non abbia nel suo patrimonio beni a sufficienza per risarcire i legittimari lesi
- non siano già trascorsi 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione (senza opposizioni).
La prassi ha elaborato alcune soluzioni per rimediare al rischio di restituzione, ma nessuna appare del tutto certa e soddisfacente. Tra queste, la più diffusa è lo scioglimento della donazione per mutuo dissenso, a seguito della risoluzione 20/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate, che sancisce la tassazione in misura fissa.
Altre soluzioni sono la Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente, o la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione.
2.Se il donante è deceduto da meno di 10 anni
Se non sono ancora trascorsi 10 anni dalla morte del donante, il rimedio giuridico è la rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione che si conoscano tutti i legittimari esistenti) all’azione di restituzione verso terzi descritta nel testo dell’art.563 del Codice Civile.
Quando non ci sono più rischi per l’acquirente?
Si può affermare con certezza che chi acquista un immobile proveniente da donazione non ha nulla da temere se il donante è deceduto da oltre 10 anni, in quanto i legittimari non possono più esercitare l’azione di restituzione, e qualora siano passati senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.
In tali circostanze l’acquirente potrà comprare senza timore.