Vendere casa affittata: le risposte ai 3 dubbi più frequenti del proprietario.

Sei proprietario di un immobile e ti trovi a doverlo vendere: come puoi fare se la casa è affittata? Ecco 3 cose da sapere assolutamente se vuoi vendere un immobile oggetto di contratto di locazione.

Hai bisogno di liquidità o forse per te è diventato troppo impegnativo gestire la tua seconda casa; qualunque sia la ragione che ti spinge a voler alienare il tuo immobile, se il bene è affittato ci sono dei punti importanti sui quali devi riflettere prima di compiere questo passo.

1.È sempre possibile vendere una casa affittata?

Se deve vendere la casa, il locatore può recedere dal contratto di affitto in qualunque momento; ha però l’obbligo di comunicare questa intenzione al locatore e di informare l’aspirante acquirente del fatto che l’immobile è oggetto di contratto di locazione.

La principale difficoltà che il venditore può incontrare è quella di trovare un acquirente disposto ad accettare la presenza di un contratto di affitto sull’immobile.

Invece l’inquilino è tutelato perché il contratto resta in vigore alle stesse condizioni con l’unica differenza che il nuovo titolare dell’immobile sostituisce il precedente.

Infatti secondo quanto stabilito all’art. 1602 del Codice Civile, chi compra la casa “subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

Il proprietario può trovarsi in due situazioni:

1. il contratto di locazione non è vicino alla scadenza: se non si riesce a trovare un acquirente disposto a subentrare come locatore e a mantenere in essere il contratto stesso, il proprietario può optare per una risoluzione anticipata e consensuale del contratto. In pratica si tratta di convincere l’inquilino ad andarsene spontaneamente; in questo caso è conveniente puntare a mantenere un rapporto sereno con l’inquilino, informandolo con ampio anticipo dell’intenzione di vendere, cercando con con lui un a soluzione alternativa, o proponendo uno sconto sui canoni mensili rimanenti.
2. Il contratto di locazione è vicino alla scadenza: se siamo prossimi alla prima scadenza (4 anni per la locazione a canone libero e 3 anni se il contratto in questione è a canone concordato), il proprietario può vendere solo se, oltre alla casa in cui si risiede, ha la proprietà di quel solo immobile ad uso abitativo. Altra condizione fondamentale è che la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto sia inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza tramite lettera raccomandata che indichi espressamente la volontà di alienare l’immobile. Se invece il contratto di affitto è vicino alla seconda scadenza (8 anni per la locazione a canone libero e 5 anni per quello a canone concordato) il titolare è libero di vendere dopo il termine del contratto stesso, ma dovrà comunque comunicare il mancato rinnovo con raccomandata.

2.Quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Secondo quando previsto dalla legge n. 431 del 1998 a determinate condizioni, in caso di vendita dell’immobile adibito a uso abitativo il conduttore ha il diritto di prelazione sullo stesso.

Il diritto di prelazione permette a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

Ciò vuol dire che l’affittuario, se interessato, può essere il primo ad avere la possibilità di acquistare la casa e che a parità di prezzo il locatore è tenuto a preferire proprio il suo inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.

Il diritto di prelazione scatta automaticamente se:

• il locatore disdice il contratto alla prima scadenza (a 4 o 3 anni in base al tipo di contratto)
• il locatore non risulta proprietario di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione.

In caso di disdetta alla seconda scadenza della locazione (dopo 8 o 5 anni) il diritto di prelazione dell’inquilino sussiste solo se esplicitamente previsto nel contratto di affitto.

Una volta ricevuta la comunicazione relativa a condizioni e corrispettivo della compravendita da parte del proprietario, l’inquilino ha 60 giorni per comunicare a sua volta il diritto di prelazione.

Esistono anche alcune eccezioni al diritto di prelazione; nello specifico:

• se l’immobile è in comproprietà tra il locatore e altri soggetti a titolo di comunione ereditaria, il diritto di prelazione dei coeredi fa passare in secondo piano quello dell’inquilino;
• se la vendita è destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado, all’inquilino non spetta alcun diritto.

3.Vendere una casa affittata è conveniente?

La risposta a questa domanda è: dipende dall’acquirente!

Infatti se trovi un acquirente che intende usare l’immobile come sua abitazione principale, la presenza di un inquilino può essere un elemento deterrente o penalizzante.

Dovendo aspettare che l’immobile si liberi, chi acquista una casa affittata di solito chiede maggiore disponibilità a trattare sul prezzo di vendita.

Invece tutto cambia quando anche l’acquirente intende utilizzare l’immobile come seconda casa: l’investimento verrà addirittura incentivato dalla presenza di un inquilino, dato che il futuro proprietario non dovrà neanche perdere tempo a cercare un conduttore affidabile, specialmente se viene dimostrata la correttezza e la regolarità nei pagamenti del canone.

Per valutare ogni aspetto della tua vendita lascia che sia un professionista a guidarti! Contatta l’Agenzia Immobiliare ARTECASA per maggiori informazioni!

A presto…