Una delle verifiche principali da effettuare prima di acquistare un immobile è quella relativa alla sua provenienza; in altre parole è indispensabile conoscere in che modo il venditore è entrato in possesso del bene e in forza di quale titolo risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita.
In particolare, nel caso in cui la casa provenga da una donazione, l’acquirente dovrà adottare dei rimedi giuridici per mettersi al riparo da possibili rivendicazioni da parte di terzi.
Infatti, come abbiamo avuto modo di approfondire nel nostro articolo “Guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione”, se il bene è stato ricevuto dal venditore come eredità o donazione, altri eredi (ai quali in base all’articolo 556 del Codice Civile spetta una quota legittima) potrebbero impugnare il testamento e/o la donazione chiedendo la restituzione della casa.
Questo pericolo c’è dal momento che la quota legittima viene calcolata sia in base ai beni di cui il defunto era titolare al momento della dipartita, sia ai beni donati in vita. Se dai calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, è possibile che le donazioni vengano rese inefficaci (azione di riduzione), o che i beni donati vengano recuperati (azione di restituzione).
Dunque, anche a distanza di anni, chi ha comprato l’immobile potrebbe vedersi costretto a restituirlo o a risarcire i legittimari.
Il pericolo potenziale di rivendica da parte di terzi cessa di esistere solo una volta trascorsi 10 anni dalla morte del donante e qualora siano passati senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.
Dunque è evidente che per acquistare in modo sicuro l’acquirente DEVE essere informato sulla provenienza del bene, in quanto si tratta di una circostanza influente nella conclusione dell’affare.
La Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il venditore non ha reso nota la provenienza della casa e si procede alla stipula del preliminare senza mettere a conoscenza della donazione l’acquirente, quest’ultimo può tirarsi indietro e rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo.
Infatti la Corte di cassazione ha sottolineato che la provenienza da donazione del bene oggetto di trattative non comporta, di per sé, un pericolo concreto di perdita del bene, tuttavia è da ritenere comunque una circostanza influente sulla sicurezza e sulle potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare.
In conclusione, la provenienza da donazione di un immobile è un fatto importante per la stabilità dell’acquisto e quindi non può essere taciuta.
Perciò il promissario acquirente ignaro della provenienza, ha il diritto di slegarsi dall’obbligo all’acquisto, rifiutando la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 del Codice Civile (Eccezione di inadempimento), se ne ricorrono gli estremi.
Ricorda che la donazione non sempre è un problema, ma di certo è una circostanza da analizzare con cura.
Affidandoti all’Agenzia Immobiliare ARTECASA sarà nostro compito guidarti con professionalità nella ricerca della casa perfetta per te ed effettuare le dovute verifiche, così da offrirti un quadro chiaro della tua operazione immobiliare e proporre soluzioni adatte nel caso in cui dovessero presentarsi situazioni delicate.
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Per il venditore di un immobile è fondamentale reperire tutta la documentazione necessaria già all’inizio del percorso di compravendita, in modo che questo possa essere affrontato e concluso in modo sicuro e corretto.
In un nostro articolo ci siamo occupati di cosa sia la segnalazione certificata di agibilità e di quanto sia importante mettere questo certificato a disposizione dell’acquirente, dato che si tratta del documento che attesta che l’immobile ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle promesse dal venditore. Quest’ultimo ha l’obbligo di garantirle anche se non sono dedotte in modo specifico nel contratto.
L’abitabilità è un elemento caratterizzante per gli immobili ad uso abitativo e la sua mancanza determina un’importante limitazione del godimento del bene.
Quindi il venditore è tenuto a sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma ha anche l’obbligo (in base all’art. 1477 del Codice Civile) di consegnarlo all’acquirente. In questo modo saranno provati sia la regolarità del bene sia il rispetto dei requisiti di legge necessari per garantire sicurezza e comfort a chi ci vive.
Questo significa che un immobile privo del certificato di agibilità (cioè privo di abitabilità) può essere oggetto di compravendita, ma l’acquirente deve esserne consapevole sin dall’inizio e questa caratteristica deve essere inserita in modo esplicito già nel contratto preliminare.
In tutti gli altri casi la mancata consegna del certificato di agibilità all’acquirente è un inadempimento contrattuale, anche se nel contratto preliminare non è stata convenuta la consegna di tale documento. Esso si deve infatti ritenere indispensabile per legge.
Una recente sentenza della Cassazione si è espressa su questo tema precisando che il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Infatti incide sulla qualità del bene, sulla sua capacità di assolvere alla sua funzione assicurandone quindi il godimento e la commerciabilità al nuovo proprietario.
Perciò se, una volta stipulato il preliminare di vendita, l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere legittimamente di non stipulare il contratto definitivo, domandare la restituzione di tutti gli acconti versati e, se previsto nel preliminare, il doppio della caparra.
Questo diritto del promissario acquirente può essere esercitato anche nel caso in cui il mancato rilascio non dipenda dal venditore, ma dal Comune.
Infatti nel testo della sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019 si legge:
Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato […] perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).
Come testimonia questa sentenza, trascurare gli obblighi che la compravendita impone alle parti può portare a dover fare i conti con situazioni davvero spiacevoli e complesse.
Solo chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare ha la certezza di possedere tutto ciò che occorre per concludere il proprio affare immobiliare nei modi e nei tempi giusti. Infatti sarà l’agente immobiliare a reperire e a verificare la documentazione necessaria, diventando un punto di riferimento indispensabile.
Per la tua operazione immobiliare scegli dei professionisti che sappiano ascoltare le tue esigenze, rispondere ai tuoi dubbi e trovare la soluzione giusta per ogni problema che potrebbe presentarsi.
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“Quanto tempo ci vorrà per vendere casa mia?”: è questa una delle prime domande che un proprietario si pone. Sulla base della nostra esperienza in campo immobiliare, noi dell’Agenzia ARTECASA abbiamo riscontrato che spesso i tempi di vendita preoccupano i venditore quasi quanto l’incertezza di conoscere quale cifra riuscirà a ricavare.
Il problema è che interrogativi come questo non possono trovare una risposta certa, dato che le variabili legate alla vendita di un immobile sono davvero molte.
I dati relativi alle compravendite dicono che negli ultimi mesi si è registrato un aumento delle vendite di immobili ad uso abitativo e che il tempo medio necessario per completare la transazione si sta riducendo: nella maggior parte dei casi si arriva al rogito entro 6 mesi.
Sebbene un agente immobiliare esperto possa aiutarti a stimare approssimativamente il tempo necessario, tenendo conto dell’andamento di mercato, della zona in cui si trova l’immobile e al tipo di abitazione che proponi, ogni caso è a sé.
Le tempistiche dipendono molto da te perché tutto è determinato dall’impegno che metti nella vedita, dalla cura che dedichi a creare un interesse irresistibile nel possibile acquirente per la tua casa.
Per essere venduta velocemente, non è indispensabile che un’abitazione sia perfetta o situata in pieno centro città: non tutti gli acquirenti cercano immobili centralissimi in ottimo stato pronti per essere abitati, anzi c’è chi preferisce la vita di provincia e non teme le ristrutturazioni.
Se dopo mesi che tenti di vendere da privato un immobile nessuno si è ancora fatto avanti per vedere il tuo bene in vendita, hai senza dubbio sbagliato qualcosa… perché l’acquirente per la tua casa esiste di certo!
Troverai facilmente qualcuno interessato alla tua casa se hai stabilito innanzitutto il giusto prezzo di mercato, alla luce delle caratteristiche e delle potenzialità dell’immobile e di come stanno andando realmente le vendite nella tua zona. Fare questo da solo è rischioso.
Per individuare il prezzo corretto ti serve un professionista che abitualmente tratta immobili simili nella stessa zona; non puoi basarti solo su un confronto approssimativo tra la tua abitazione e quelle che più o meno presentano le stesse caratteristiche che trovi sui siti di annunci.
Questo perché il miglior modo per conoscere il mercato è avere a che fare direttamente con i compratori e conoscere le loro esigenze e il loro potere d’acquisto.
In secondo luogo, è essenziale partire con la strategia di vendita adatta e vincere così il fattore tempo: investendo nella promozione del tuo annuncio e puntando al giusto target di riferimento, potrai concretizzare la tua vendita in tempi brevi. Devi darti degli obiettivi chiari e pensare un piano d’azione definito, che preveda l’impiego dei mezzi adatti a valorizzare e dare visibilità alla casa, evitando così che resti in vendita a lungo.
Come puoi fare tutto questo con la garanzia di non sbagliare? La scelta migliore che puoi fare è quella di affidarti ad un agente immobiliare di comprovata serietà che vende abitualmente da anni le case nella tua zona. Tanto più sarà esperto il mediatore, tanto più diventerà facile intraprendere la strada corretta e prevedere i possibili intoppi che potrebbero rallentare i tempi di vendita.
Se vuoi vendere un immobile in provincia di Pisa, l’Agenzia Immobiliare ARTECASA può fare molto per te. Ti aiuteremo a stabilire un prezzo in linea col mercato, a valorizzare la tua casa, a darle l’opportuna visibilità; inoltre selezioneremo per te le visite, evitandoti sprechi di tempo ed energie e individuando con te l’acquirente perfetto per il tuo immobile.
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Quando l’amore e la competenza lavorano insieme, ci si aspetta un capolavoro.
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Prima di acquistare un immobile ci sono vari accertamenti da fare, tra i quali la verifica dell’assenza di ipoteche e gravami sulla proprietà.
Può capitare però, specialmente quando si compra senza l’aiuto di un buon agente immobiliare, che l’acquirente trascuri alcuni aspetti e non faccia tutti i dovuti controlli… trovandosi poi a fare i conti con brutte sorprese.
La figura incaricata di effettuare sull’immobile oggetto di compravendita tutte le verifiche per assicurarti l’acquisto di un bene libero da pesi e vincoli, è quella del notaio. Perciò se la scoperta dell’ipoteca è successiva al rogito hai la possibilità di chiedere il risarcimento del danno anche al notaio, a meno che tu non lo abbia espressamente esonerato dal compito di effettuare tutti i controlli sull’immobile: in questo caso non sarà da ritenersi responsabile.
Salvo diversi accordi, a condizioni normali il notaio potrà essere condannato dal giudice a cancellare l’ipoteca pagando la somma necessaria e a farsi carico delle pratiche.
Altro responsabile è, ovviamente, il venditore, che non ti ha avvisato e ora magari si giustifica dicendo che neanche lui era a conoscenza dell’esistenza di un’ipoteca sulla casa. Il venditore di un bene ipotecato deve dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente al momento del rogito ed eventualmente assumersi l’impegno di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo.
Infatti teoricamente l’ipoteca non è un ostacolo alla vendita della casa, ma giuridicamente l’atto di vendita di una casa ipotecata è valido solo se l’acquirente è messo a conoscenza della presenza dell’ipoteca; in caso contrario il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del prezzo pagato e il risarcimento del danno.
Dunque una prima soluzione potrebbe essere proprio quella di chiedere l’annullamento della vendita e il risarcimento; in alternativa puoi:
Anche se l’immobile è stato venduto, il creditore del vecchio proprietario può decidere di procedere con l’esecuzione forzata e mettere la casa all’asta. Se dunque decide di avviare il pignoramento del bene nonostante questo sia passato di proprietà, in qualità di nuovo proprietario puoi:
Dimostrando di non essere stato avvisato per tempo dell’esistenza dell’ipoteca, manterrai comunque il tuo diritto a chiedere il risarcimento dei danni al venditore.
Per evitare situazioni difficili e spiacevoli come questa, affida la tua compravendita nelle mani di un professionista: un agente immobiliare esperto avrà cura di controllare che l’immobile sia privo di pesi e oneri come l’ipoteca, affinché tu possa acquistare in completa sicurezza e tranquillità.
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Buona lettura!