Archivio mensile ottobre 2018

DiAgenzia Immobiliare Arte Casa

Si può vendere una casa senza certificato di abitabilità?

Quando si mette in vendita un immobile, ci sono delle verifiche da effettuare e dei documenti indispensabili da recuperare. Uno di questi è il certificato di abitabilità. Ma cosa succede se un immobile destinato ad abitazione non ha questo documento? Si può vendere comunque? Scopriamolo insieme nel nostro articolo.

Cos’è e a cosa serve il certificato di abitabilità.

Per prima cosa dobbiamo fare chiarezza sui termini: il certificato di abitabilità e quello di agibilità non sono due documenti diversi, ma costituiscono un’unica certificazione. Agibilità e abitabilità sono state ridotte sotto il nome di certificato di agibilità, che dal 2016 è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Questo documento deve essere presentato in Comune entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori ed ha lo scopo di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’immobile.

Quindi possiamo dire che l’agibilità sia un elemento caratterizzante dell’immobile e che la sua mancanza determini un’importante limitazione del godimento del bene. È proprio la segnalazione di agibilità a determinare la cosiddetta abitabilità legale dell’immobile, a prescindere dal fatto che sia concretamente adibito ad abitazione da parte del proprietario.

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo non solo di sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità, ma anche il dovere di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità  stesso (più correttamente, come abbiamo detto, la segnalazione certificata di agibilità), senza il quale l’immobile è incommerciabile.

Una casa senza certificato di abitabilità, ma del tutto regolare sotto l’aspetto edilizio, si può vendere, ma è fondamentale che l’acquirente sia informato e sia d’accordo.

Il notaio dell’acquirente effettuerà tutte le verifiche del caso; comunque è buona norma che il venditore si informi presso il Comune per sapere come può ottenere l’agibilità e conoscere i tempi di rilascio del certificato. Così potrà dare queste informazioni all’acquirente.

La mancata consegna del certificato di abitabilità all’acquirente implica un inadempimento che comporta delle conseguenze. Ecco quali sono.

Se la casa è stata venduta senza l’abitabilità…

L’acquirente che non abbia ricevuto dal venditore il certificato di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione potrà rivolgersi al Tribunale entro i 10 anni dalla conclusione del contratto, e richiedere:

  1. lo scioglimento del contratto: l’impossibilità di ottenere il certificato di agibilità costituisce una causa di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita, non potendosi ritenere assolto l’obbligo del venditore di garantire il compratore ai sensi dell’art. 1497 c.c.. Persino il contratto di vendita può essere annullato, anche se è già stato firmato l’atto definitivo davanti al notaio, con la conseguenza che la casa tornerà di proprietà del venditore e l’acquirente otterrà la restituzione dei soldi già versati;
  2. il risarcimento del danno: per avere un risarcimento l’acquirente dovrà dimostrare tutti i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, perdendo così altre occasioni.

C’è inoltre da precisare che, secondo la giurisprudenza, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina l’automatica risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Infatti deve essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Perciò la risoluzione del contratto di vendita non può essere pronunciata quando viene accertato che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate in seguito alla presentazione della domanda di concessione in sanatoria.

Quindi, secondo quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza, non si può dire che la mancata consegna del certificato di abitabilità determini, in via automatica, la risoluzione del contratto, dato che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di ritenere l’originaria mancanza del certificato di abitabilità di per sé sola fonte di grave inadempimento.

Riassumendo, la mancata consegna del certificato di abitabilità è un inadempimento che, sebbene non sia tale da causare necessariamente la risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, anche per il solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Per una compravendita sicura affidati all’Agenzia ARTECASA Immobiliare.

Verificheremo per te tutta la documentazione necessaria per il trasferimento della proprietà e seguiremo con serietà e competenza il tuo percorso di compravendita.

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Come vendere la tua casa e comprarne una nuova.

Vorresti vendere la tua casa e utilizzare il ricavato per acquistare l’immobile dei tuoi sogni? Ecco come fare il salto di qualità senza troppo stress.

In Italia la maggior parte delle compravendite residenziali avviene tramite il mercato di scambio: questo significa che di solito si vende una casa per acquistarne un’altra più adeguata alle proprie esigenze.

Le ragioni per cui nasce il bisogno di cambiare casa possono essere le più diverse, dal desiderio di spazio alla necessità di avvicinarsi alla famiglia o al posto di lavoro. Sta di fatto che, a prescindere da quale sia il motivo che ti sta spingendo a fare questo passo adesso, ci sono delle osservazioni da fare per potersi orientare e organizzare in modo adeguato.

Se vuoi vendere il tuo immobile per comprarne uno nuovo ma hai dei dubbi sul fatto di riuscire a fare economicamente il salto, niente paura, sono in moltissimi a vivere la tua stessa situazione.

Probabilmente temi che il guadagno della vendita della tua casa attuale non ce la farà a coprire le spese per l’acquisto di una nuova abitazione come tu la desideri, ma sappi che non è il caso di rinunciare al tuo sogno già in partenza.

Un altro elemento che forse ti intimorisce è il tempo a disposizione; può darsi che tu abbia già messo gli occhi sulla casa che vorresti acquistare ma non sai quanto tempo impiegherai a vendere la tua… quindi ancora non azzardi nessuna proposta al venditore, non sapendo né quanto ricaverai di preciso dalla vendita, né quando effettivamente questa avverrà.

Infine, altro tasto dolente è il pensiero di dover gestire quasi in contemporanea ben due trattative (una per vendere e una per acquistare)! Con il numero di compravendite, a questo punto raddoppiano per te anche le perplessità…

Troppe incognite che suscitano dubbi leciti.

Quello che ti occorre è l’aiuto di un agente immobiliare che ti consigli e ti aiuti a coordinare tempi e modi di vendita/acquisto; grazie a lui potrai preparare un vero e proprio piano d’azione, che possiamo riassumere nei punti che seguono.

1.Concentrati prima sulla vendita.

Per conoscere con certezza il budget a tua disposizione e muoverti più serenamente, il consiglio di ARTECASA Immobiliare è quello di pensare prima a vendere la tua proprietà. Certo, c’è anche chi ha riconosciuto subito la casa perfetta per sé e, non volendo perdere un’occasione, si avventura prima nell’acquisto. Il rischio in questo caso è quello di far diventare la vendita dell’abitazione una vera e propria corsa contro il tempo: se non avrai il denaro per chiudere l’acquisto della nuova casa entro il termine fissato col proprietario, potrai perdere la caparra versata e l’immobile.

Per vendere, per prima cosa devi capire esattamente cosa puoi aspettarti di realizzare dalla vendita della tua attuale abitazione.

Deve trattarsi di una valutazione realistica dell’immobile, basata sui prezzi attuali di mercato; inutile fissare un prezzo fuori mercato nella (vana) speranza che un acquirente ci offra esattamente la cifra che desideriamo pagando l’immobile più di quello che vale. Se il prezzo non è in linea con l’offerta immobiliare, la casa resterà invenduta a lungo… ma sai bene che anche le tempistiche per te, che hai intenzione di acquistare quanto prima, sono essenziali.

Fissato il prezzo, sarà la tua agenzia immobiliare di fiducia a promuovere la casa con i mezzi pubblicitari più efficaci e tu, intanto, potrai guardarti intorno pensando alle caratteristiche della tua prossima abitazione. In questo modo puoi accertarti se case della tipologia che tu desideri possono trovarsi facilmente nella zona in cui vuoi acquistare e farti un’idea di quanto andrai a spendere.

Hai bisogno di qualche consiglio per orientare la tua ricerca? Leggi anche il nostro articolo: “Come trovare la casa giusta per te? Scegli quella che ti somiglia di più!”.

2.Dopo la vendita.

Hai trovato il tuo acquirente e la vendita è andata a buon fine. Congratulazioni! Adesso hai in tasca la cifra che investirai nell’acquisto della nuova casa, quindi non ti resta che sommare i tuoi risparmi o andare in banca e chiedere l’importo che eventualmente è disposta a concederti, per avere il tuo budget esatto.

Con le cifre chiare in mente potrai affrontare con maggiore tranquillità la ricerca e l’intera trattativa.

L’agente immobiliare ti aiuterà a calcolare quanto dovrai aggiungere di spese per l’acquisto, in modo da non avere brutte sorprese. Inoltre saprà indicarti le soluzioni abitative più adatte alle tue esigenze e ai tuoi gusti nella zona di tuo interesse.

Dunque, ricapitolando, inquadra bene ogni operazione, dedicandoti prima alla vendita e poi alla ricerca della nuova abitazione.

Per ogni fase affidati ad un agente immobiliare competente; l’Agenzia ARTECASA Immobiliare è a disposizione per fare una corretta valutazione del tuo bene, offrirti una previsione realistica dei tempi necessari per la vendita, curare la pubblicità dell’immobile e cercare con te la casa dei tuoi desideri. Contattaci subito!

Ti aspettiamo…