Archivio mensile Maggio 2018

DiAgenzia Immobiliare Arte Casa

Il proprietario e l’immobile: tutti i requisiti per il bonus prima casa.

Il bonus per l’acquisto prima casa è un’agevolazione fiscale importante per chi compra un immobile da destinare ad uso di abitazione principale. Chi ne ha diritto? ARTECASA Immobiliare ti spiega quali sono tutti i requisiti per il bonus prima casa.

Per ottenere le agevolazioni per l’acquisto prima casa basta dichiarare al notaio che rogita l’atto di vendita dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per fare richiesta. Sarà il notaio stesso a calcolare le imposte agevolate.

La normativa fiscale prevede che chi acquista un immobile può richiedere di pagare le imposte dovute sulla casa e sulle relative pertinenze in misura ridotta rispetto a quelle ordinarie. Questo è possibile in presenza di determinate condizioni.

Innanzitutto, come dice il nome stesso dell’agevolazione, il bonus è previsto per la “prima casa”, ovvero per l’immobile destinato ad essere l’abitazione principale del proprietario.

L’incentivo spetta sia a chi acquista da una ditta di costruzioni, sia da un privato e comporta un notevole risparmio di imposta. Vediamo i due casi:

  • chi acquista casa dal costruttore deve pagare solo il 4% di IVA anziché l’ordinario pagamento al 10%; inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, di 200 euro l’una;
  • chi acquista da privato o da una società che non sia l’impresa costruttrice vedrà diminuire l’imposta di registro dovuta dal 9% al 2%. L’imposta ipotecaria e quella catastale sono da versare in misura fissa e ammontano a 50 euro ciascuna. Nella compravendita non soggetta a IVA il valore catastale sul quale sarà poi calcolata la tassazione imponibile si determina tramite il meccanismo del prezzo-valore:

Valore catastale “prima casa”= rendita catastale x 1,05 x 110

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che tutti gli atti necessari per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari, sono esenti da bollo.

requisiti prima casa

I requisiti dell’immobile.

  1. L’immobile deve appartiene a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
  2. Sono esclusi dall’incentivo gli immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
  3. Il bonus prima casa è esteso alle pertinenze, anche se comprate con atto separato da quello di compravendita, purché siano destinate a servizio dell’abitazione principale e rientrino nelle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
  4. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario ha (o intende stabilire) la residenza, oppure lavora.

I requisiti del proprietario.

  1. Il proprietario non deve possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata col bonus prima casa.
  2. Non può essere proprietario anche di un altro immobile nello stesso Comune dove si trova l’abitazione acquistata, nemmeno se in comunione col coniuge. Se così non fosse, il compratore ha 12 mesi di tempo per vendere il precedente immobile.
  3. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario possiede (o intende stabilire) la residenza, o lavora. Nel caso in cui risieda in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile in questione, dovrà necessariamente trasferire la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere inserita nell’atto di acquisto.
  4. Il proprietario lavora, studia, svolge attività di volontariato o sportiva nel Comune in cui si trova l’immobile.
  5. Il bonus spetta se la casa è situata nel Comune in cui lavora il datore di lavoro, se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavorare; inoltre l’immobile può essere situato nell’intero territorio nazionale se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero o fa parte delle Forze armate o delle Forze di polizia.
  6. Per mantenere i benefici fiscali derivanti dal bonus, il proprietario non deve vendere la casa prima che siano trascorsi 5 anni.

I casi specifici in cui si può usufruire del bonus essendo già proprietari.

Se si possiede già un’altra casa situata nel medesimo Comune o comunque acquistata con l’agevolazione prima casa, indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali, non è obbligatorio cedere la precedente abitazione per usufruire una seconda volta del bonus, se:

  • il primo immobile acquistato viene valutato inidoneo all’uso. La recente Sentenza n. 2565 del 2 febbraio 2018, infatti ha stabilito che può essere riconosciuto il beneficio prima casa sia per circostanze di natura oggettiva (come l’effettiva inabitabilità), sia di natura soggettiva (ad esempio nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative);
  • il primo immobile è stato ricevuto in donazione. L’importante è che vengano rispettate le condizioni quali l’appartenenza dell’immobile ad una classe catastale non di lusso e l’appartenenza della casa al Comune di residenza oppure al Comune in cui ti trasferirai entro 18 mesi;
  • la seconda casa è stata acquistata per ampliare la prima. In questo caso infatti si presuppone che i due immobili si fonderanno per formare un’unica unità abitativa.

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Come funziona il saldo prezzo della casa con deposito dal notaio.

La legge prevede la possibilità dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino a trascrizione del contratto di compravendita avvenuta. Vediamo in cosa consiste il saldo prezzo della casa con deposito dal notaio.

Il pagamento del prezzo della casa con deposito dal notaio è un’opportunità che tutela chi acquista un immobile. Infatti c’è il rischio che, tra la data del rogito e la data della trascrizione nei registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore. Per esempio potrebbe insorgere di un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, o una domanda giudiziale.

La legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017) entrata in vigore il 29 agosto 2017 a questo proposito afferma che se «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.

Come funziona il saldo prezzo con deposito dal notaio.

A differenza di come avviene in Francia, dove il pagamento con deposito dal notaio è in vigore già da tempo, in Italia la tutela è facoltativa. Perciò in sede di rogito l’acquirente può decidere liberamente se avvalersene o meno.

Sarebbe conforme a correttezza nelle trattative tra le parti che questa decisione venisse manifestata in tempo utile affinché il venditore si possa organizzare, ma nulla esclude che la scelta avvenga direttamente alla stipula.

L’acquirente versa il saldo del prezzo dell’immobile intestandolo al notaio stesso su un conto corrente dedicato, appositamente aperto in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.

Questo denaro è assolutamente al sicuro. Infatti risulta separato dal patrimonio del notaio (non cade nella sua successione, non va nella comunione legale del coniuge, è impignorabile da parte dei suoi creditori) ed è impignorabile anche dai creditori del venditore.

Gli interessi attivi che produce il conto dedicato inoltre vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

Come può essere utilizzato il deposito.

Come abbiamo detto, il deposito dal notaio protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Può tornare utile alle parti nei seguenti casi:

saldo prezzo deposito dal notaio

  1. PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UN’IPOTECA: nell’atto si stabilisce che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di tali formalità.
  2. IMMOBILE SOGGETTO A PRELAZIONE LEGALE: nell’atto si stabilisce che il prezzo sia pagato una volta venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
  3. CASA NON AGIBILE: nell’atto si stabilisce che il prezzo sia pagato dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.
  4. IMMOBILE ANCORA OCCUPATO DAL VENDITORE: il prezzo sarà pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente, libera da persone e da cose.
  5. DEBITI DEL VENDITORE: presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti. Può essere il caso di spese condominiali non ancora saldate.

Per una consulenza rivolgiti al team di ARTECASA Immobiliare.

 

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Guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione.

Come abbiamo visto in un precedente articolo, prima di procedere con l’acquisto di un immobile, ci sono delle verifiche da effettuare. Una di queste consiste nel controllare se il bene è stato ricevuto dal venditore come eredità o donazione. Se così fosse, altri eredi (ai quali per legge spetta una quota) potrebbero impugnare il testamento e/o la donazione chiedendo la restituzione della casa.

Ecco le circostanze nelle quali esiste un pericolo potenziale di rivendica da parte di terzi e come deve tutelarsi chi compra un immobile proveniente da donazione.

1.Se il donante è ancora vivo

La futura azione di rivendica dell’immobile potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i 10 anni successivi, a patto che:

  • il donante alla sua morte non lasci beni sufficienti a coprire la quota che spetta a tutti i legittimi eredi
  • il venditore che è in possesso dell’immobile donato non abbia nel suo patrimonio beni a sufficienza per risarcire i legittimari lesi
  • non siano già trascorsi 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione (senza opposizioni).

La prassi ha elaborato alcune soluzioni per rimediare al rischio di restituzione, ma nessuna appare del tutto certa e soddisfacente. Tra queste, la più diffusa è lo scioglimento della donazione per mutuo dissenso, a seguito della risoluzione 20/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate, che sancisce la tassazione in misura fissa.

Altre soluzioni sono la Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente, o la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione.

2.Se il donante è deceduto da meno di 10 anni

Se non sono ancora trascorsi 10 anni dalla morte del donante, il rimedio giuridico è la rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione che si conoscano tutti i legittimari esistenti) all’azione di restituzione verso terzi descritta nel testo dell’art.563 del Codice Civile.

Quando non ci sono più rischi per l’acquirente?

Si può affermare con certezza che chi acquista un immobile proveniente da donazione non ha nulla da temere se il donante è deceduto da oltre 10 anni, in quanto i legittimari non possono più esercitare l’azione di restituzione, e qualora siano passati senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.

In tali circostanze l’acquirente potrà comprare senza timore.

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Diritti e doveri dell’acquirente nella compravendita immobiliare.

Come in tutti i tipi di compravendita, anche in quella immobiliare l’acquirente ha precisi diritti e doveri. ARTECASA Immobiliare ti spiega quali sono.

Per analizzare diritti e doveri dell’acquirente, partiamo dal concetto di compravendita:

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Questa è la definizione generale di compravendita riportata all’art.1470 del Codice Civile, che si basa su due elementi fondamentali:

  • il trasferimento della proprietà di una cosa o di un diritto
  • il pagamento di un prezzo.

Proprio quest’ultimo è il principale obbligo dell’acquirente.

I DOVERI.

Chi compra una casa è tenuto a pagare interamente il prezzo pattuito al venditore nel momento in cui si sottoscrive il contratto d’acquisto. E’ frequente che sia stata versata già prima della firma dell’atto una somma come caparra; in questo caso l’acquirente dovrà provvedere al saldo della differenza.

Si può dilazionare il pagamento? L’acquirente non ha il diritto di ottenere dal venditore la possibilità di rateizzare o rimandare il pagamento dell’intera somma, ma gli è consentito chiederlo. Concedere o meno una particolare condizione di pagamento sarà solo a discrezione del venditore.

Con che mezzi si deve pagare? Il pagamento deve essere effettuato con assegni circolari, bancari o postali non trasferibili oppure tramite bonifico bancario. Infatti è vietata per legge la circolazione di denaro contante per somme pari o superiori a 3.000 euro.

Quando l’acquirente non è tenuto a pagare interamente il prezzo? Chi compra non è tenuto al saldo complessivo se il venditore non adempie al suo obbligo primario, ovvero non gli consegna l’immobile. In questo caso le parti si accorderanno, su consiglio del notaio, scegliendo insieme una tra le seguenti possibilità:

  1. pagamento integrale senza consegna: al venditore viene concesso un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;
  2. previsione di una penale;
  3. pagamento del prezzo dell’immobile solo alla consegna.

Se viene scelta la terza condizione, dopo il contratto di compravendita è necessario un atto di quietanza, un ulteriore documento col quale il venditore rilascia all’acquirente la ricevuta liberatoria del prezzo di vendita quando consegna l’immobile e ottiene il pagamento.

I DIRITTI.

diritti e doveri dell'acquirente

Il diritto principale dell’acquirente è quello di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto di compravendita, in concomitanza con il pagamento del prezzo stabilito.

Il bene deve essere libero da persone e da cose, completo degli eventuali accessori pattuiti e deve trovarsi nello stato di fatto conosciuto dall’acquirente.

Inoltre chi compra casa ha il diritto di:

  • ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (condoni edilizi, ricevute di pagamento di spese condominiali o di mutui, APE (Attestato di Prestazione Energetica), oltre a certificazione degli impianti a servizio dell’immobile, ecc.),
  • essere garantito dall’evinzione e dai vizi del bene, cioè dal rischio di subire la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sull’immobile,
  • avere dal venditore tutte le informazioni utili sul bene.

L’acquirente può richiedere la consegna dell’immobile prima del trasferimento definitivo? Sì, può chiedere la consegna in anticipo, ma non è un suo diritto ottenerla. Anche in questo caso è il venditore che deve decidere se permetterla o meno, e non si tratta solo di una questione di pagamento; infatti alla proprietà restano connesse responsabilità civili, penali, amministrative e fiscali.

La complessità delle numerose verifiche da effettuare su un immobile da acquistare e della parte burocratica e legale legata alla compravendita richiedono la consulenza di un agente immobiliare esperto ed affidabile.

ARTECASA Immobiliare ti garantisce assistenza in ogni momento della tua ricerca, della trattativa, fino all’atto definitivo di compravendita. Ti aspettiamo!