Provenienza da donazione tacita: cosa può fare l’acquirente?
Hai stipulato il preliminare di acquisto ma il venditore non ti ha informato del fatto che l’immobile che stai comprando proviene da donazione?
Ecco cosa puoi fare secondo quanto stabilito dalla Cassazione.
Una delle verifiche principali da effettuare prima di acquistare un immobile è quella relativa alla sua provenienza; in altre parole è indispensabile conoscere in che modo il venditore è entrato in possesso del bene e in forza di quale titolo risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita.
In particolare, nel caso in cui la casa provenga da una donazione, l’acquirente dovrà adottare dei rimedi giuridici per mettersi al riparo da possibili rivendicazioni da parte di terzi.
Infatti, come abbiamo avuto modo di approfondire nel nostro articolo “Guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione”, se il bene è stato ricevuto dal venditore come eredità o donazione, altri eredi (ai quali in base all’articolo 556 del Codice Civile spetta una quota legittima) potrebbero impugnare il testamento e/o la donazione chiedendo la restituzione della casa.
Questo pericolo c’è dal momento che la quota legittima viene calcolata sia in base ai beni di cui il defunto era titolare al momento della dipartita, sia ai beni donati in vita. Se dai calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, è possibile che le donazioni vengano rese inefficaci (azione di riduzione), o che i beni donati vengano recuperati (azione di restituzione).
Dunque, anche a distanza di anni, chi ha comprato l’immobile potrebbe vedersi costretto a restituirlo o a risarcire i legittimari.
Il pericolo potenziale di rivendica da parte di terzi cessa di esistere solo una volta trascorsi 10 anni dalla morte del donante e qualora siano passati senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.
Dunque è evidente che per acquistare in modo sicuro l’acquirente DEVE essere informato sulla provenienza del bene, in quanto si tratta di una circostanza influente nella conclusione dell’affare.
Ma cosa succede se l’immobile proviene da donazione e il venditore non informa l’acquirente?
La Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il venditore non ha reso nota la provenienza della casa e si procede alla stipula del preliminare senza mettere a conoscenza della donazione l’acquirente, quest’ultimo può tirarsi indietro e rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo.
Infatti la Corte di cassazione ha sottolineato che la provenienza da donazione del bene oggetto di trattative non comporta, di per sé, un pericolo concreto di perdita del bene, tuttavia è da ritenere comunque una circostanza influente sulla sicurezza e sulle potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare.
In conclusione, la provenienza da donazione di un immobile è un fatto importante per la stabilità dell’acquisto e quindi non può essere taciuta.
Perciò il promissario acquirente ignaro della provenienza, ha il diritto di slegarsi dall’obbligo all’acquisto, rifiutando la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 del Codice Civile (Eccezione di inadempimento), se ne ricorrono gli estremi.
Ricorda che la donazione non sempre è un problema, ma di certo è una circostanza da analizzare con cura.
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Compravendita: Nuova sentenza sull’obbligo di consegnare il certificato di agibilità.
Cosa accade se il venditore non rispetta l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità dell’immobile all’acquirente? Una recente sentenza della Cassazione aiuta a fare chiarezza su questo tema.
Per il venditore di un immobile è fondamentale reperire tutta la documentazione necessaria già all’inizio del percorso di compravendita, in modo che questo possa essere affrontato e concluso in modo sicuro e corretto.
In un nostro articolo ci siamo occupati di cosa sia la segnalazione certificata di agibilità e di quanto sia importante mettere questo certificato a disposizione dell’acquirente, dato che si tratta del documento che attesta che l’immobile ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle promesse dal venditore. Quest’ultimo ha l’obbligo di garantirle anche se non sono dedotte in modo specifico nel contratto.
L’abitabilità è un elemento caratterizzante per gli immobili ad uso abitativo e la sua mancanza determina un’importante limitazione del godimento del bene.
Quindi il venditore è tenuto a sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma ha anche l’obbligo (in base all’art. 1477 del Codice Civile) di consegnarlo all’acquirente. In questo modo saranno provati sia la regolarità del bene sia il rispetto dei requisiti di legge necessari per garantire sicurezza e comfort a chi ci vive.
Questo significa che un immobile privo del certificato di agibilità (cioè privo di abitabilità) può essere oggetto di compravendita, ma l’acquirente deve esserne consapevole sin dall’inizio e questa caratteristica deve essere inserita in modo esplicito già nel contratto preliminare.
In tutti gli altri casi la mancata consegna del certificato di agibilità all’acquirente è un inadempimento contrattuale, anche se nel contratto preliminare non è stata convenuta la consegna di tale documento. Esso si deve infatti ritenere indispensabile per legge.
Una recente sentenza della Cassazione si è espressa su questo tema precisando che il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Infatti incide sulla qualità del bene, sulla sua capacità di assolvere alla sua funzione assicurandone quindi il godimento e la commerciabilità al nuovo proprietario.
Perciò se, una volta stipulato il preliminare di vendita, l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere legittimamente di non stipulare il contratto definitivo, domandare la restituzione di tutti gli acconti versati e, se previsto nel preliminare, il doppio della caparra.
Questo diritto del promissario acquirente può essere esercitato anche nel caso in cui il mancato rilascio non dipenda dal venditore, ma dal Comune.
Infatti nel testo della sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019 si legge:
Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato […] perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).
Come testimonia questa sentenza, trascurare gli obblighi che la compravendita impone alle parti può portare a dover fare i conti con situazioni davvero spiacevoli e complesse.
Purtoppo quando si intraprende il percorso di vendita o di acquisto di un immobile da soli è molto facile commettere qualche errore, dovuto all’inesperienza e alla superficialità con cui si affrontano le varie fasi della compravendita.
Solo chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare ha la certezza di possedere tutto ciò che occorre per concludere il proprio affare immobiliare nei modi e nei tempi giusti. Infatti sarà l’agente immobiliare a reperire e a verificare la documentazione necessaria, diventando un punto di riferimento indispensabile.
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Proposta di acquisto vincolata al mutuo: come funziona?
La maggior parte degli italiani per acquistare casa richiede un mutuo.
Scopri come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo e come applicare questa condizione sospensiva.
In Italia acquistare casa è un’esigenza molto sentita: la maggior parte delle famiglie italiane vive in un’abitazione di proprietà e comprare un immobile è il sogno di molti.
Dato che non sempre è possibile sostenere questo importante impegno finanziario con le sole proprie forze, spesso l’acquisto è legato alla necessità di accendere un mutuo. Ecco che in molti casi, al momento di fare un’offerta per un immobile, si ricorre alla proposta d’acquisto immobiliare condizionata al mutuo.
Vediamo insieme cos’è e come funziona.
La proposta d’acquisto è un atto vincolante: se non presenta alcuna condizione sospensiva, l’aspirante acquirente è obbligato a mantenere fede alla sua proposta e a procedere con l’acquisto dell’immobile in ogni caso. Perciò, quando il mutuo è l’unico modo per poter davvero acquistare, una proposta di questo tipo costituisce un vincolo pericoloso, dato che sottintende l’obbligo per il compratore di adempiere ad una spesa che non ha i mezzi per sostenere.
Invece, se nella proposta d’acquisto viene inserita una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del mutuo, è possibile ottenere l’inefficacia dell’obbligo di compravendita e la non validità della proposta nel caso in cui l’aspirante acquirente non ottenga il mutuo.
L’art. 1353 del Codice Civile prevede infatti che venditore e acquirente possano:
subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto.
Nel caso preso in esame, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è proprio l’ottenimento del mutuo.
Quindi se si desidera acquistare una casa ma non si ha la disponibilità economica per farlo senza che ci venga accordato un mutuo, inserendo come clausola l’inefficacia dell’obbligo di compravendita in caso di mancata approvazione del finanziamento nella proposta, se il mutuo non verrà concesso sia l’acquirente sia il venditore saranno liberi da ogni vincolo: il primo non dovrà sostenere una spesa per lui impossibile e il secondo eviterà di dover intentare cause legali.
Come applicare la condizione sospensiva?
Perché la condizione sospensiva vincolata alla concessione del mutuo diventi esecutiva, acquirente è tenuto a comunicare all’agenzia immobiliare entro un termine concordato (che viene indicato nella proposta stessa) se la Banca ha concesso o meno il mutuo o il finanziamento.
Se alla data fissata l’istituto di credito non ha ancora dato una risposta, si può:
- chiedere al venditore di prorogare la proposta d’acquisto con condizione sospensiva;
- risolvere il contratto, permettendo così al venditore di cercare un altro acquirente.
È essenziale che l’acquirente comunichi all’agenzia immobiliare quale delle due soluzioni intende adottare, perché in caso di silenzio la proposta d’acquisto accettata dal venditore diventa vincolante e si è obbligati a procedere con l’acquisto.
Quindi il supporto dell’agente immobiliare è fondamentale anche nella corretta stesura di una proposta d’acquisto che tuteli le parti coinvolte e nella gestione delle varie procedure che compongono la compravendita di un immobile.
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Si può vendere una casa senza certificato di abitabilità?
Quando si mette in vendita un immobile, ci sono delle verifiche da effettuare e dei documenti indispensabili da recuperare. Uno di questi è il certificato di abitabilità. Ma cosa succede se un immobile destinato ad abitazione non ha questo documento? Si può vendere comunque? Scopriamolo insieme nel nostro articolo.
Cos’è e a cosa serve il certificato di abitabilità.
Per prima cosa dobbiamo fare chiarezza sui termini: il certificato di abitabilità e quello di agibilità non sono due documenti diversi, ma costituiscono un’unica certificazione. Agibilità e abitabilità sono state ridotte sotto il nome di certificato di agibilità, che dal 2016 è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Questo documento deve essere presentato in Comune entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori ed ha lo scopo di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’immobile.
Quindi possiamo dire che l’agibilità sia un elemento caratterizzante dell’immobile e che la sua mancanza determini un’importante limitazione del godimento del bene. È proprio la segnalazione di agibilità a determinare la cosiddetta abitabilità legale dell’immobile, a prescindere dal fatto che sia concretamente adibito ad abitazione da parte del proprietario.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo non solo di sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità, ma anche il dovere di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità stesso (più correttamente, come abbiamo detto, la segnalazione certificata di agibilità), senza il quale l’immobile è incommerciabile.
Una casa senza certificato di abitabilità, ma del tutto regolare sotto l’aspetto edilizio, si può vendere, ma è fondamentale che l’acquirente sia informato e sia d’accordo.
Il notaio dell’acquirente effettuerà tutte le verifiche del caso; comunque è buona norma che il venditore si informi presso il Comune per sapere come può ottenere l’agibilità e conoscere i tempi di rilascio del certificato. Così potrà dare queste informazioni all’acquirente.
La mancata consegna del certificato di abitabilità all’acquirente implica un inadempimento che comporta delle conseguenze. Ecco quali sono.
Se la casa è stata venduta senza l’abitabilità…
L’acquirente che non abbia ricevuto dal venditore il certificato di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione potrà rivolgersi al Tribunale entro i 10 anni dalla conclusione del contratto, e richiedere:
- lo scioglimento del contratto: l’impossibilità di ottenere il certificato di agibilità costituisce una causa di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita, non potendosi ritenere assolto l’obbligo del venditore di garantire il compratore ai sensi dell’art. 1497 c.c.. Persino il contratto di vendita può essere annullato, anche se è già stato firmato l’atto definitivo davanti al notaio, con la conseguenza che la casa tornerà di proprietà del venditore e l’acquirente otterrà la restituzione dei soldi già versati;
- il risarcimento del danno: per avere un risarcimento l’acquirente dovrà dimostrare tutti i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, perdendo così altre occasioni.
C’è inoltre da precisare che, secondo la giurisprudenza, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina l’automatica risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Infatti deve essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Perciò la risoluzione del contratto di vendita non può essere pronunciata quando viene accertato che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate in seguito alla presentazione della domanda di concessione in sanatoria.
Quindi, secondo quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza, non si può dire che la mancata consegna del certificato di abitabilità determini, in via automatica, la risoluzione del contratto, dato che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di ritenere l’originaria mancanza del certificato di abitabilità di per sé sola fonte di grave inadempimento.
Riassumendo, la mancata consegna del certificato di abitabilità è un inadempimento che, sebbene non sia tale da causare necessariamente la risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, anche per il solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.
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Diritti e doveri dell’acquirente nella compravendita immobiliare.
Come in tutti i tipi di compravendita, anche in quella immobiliare l’acquirente ha precisi diritti e doveri. ARTECASA Immobiliare ti spiega quali sono.
Per analizzare diritti e doveri dell’acquirente, partiamo dal concetto di compravendita:
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Questa è la definizione generale di compravendita riportata all’art.1470 del Codice Civile, che si basa su due elementi fondamentali:
- il trasferimento della proprietà di una cosa o di un diritto
- il pagamento di un prezzo.
Proprio quest’ultimo è il principale obbligo dell’acquirente.
I DOVERI.
Chi compra una casa è tenuto a pagare interamente il prezzo pattuito al venditore nel momento in cui si sottoscrive il contratto d’acquisto. E’ frequente che sia stata versata già prima della firma dell’atto una somma come caparra; in questo caso l’acquirente dovrà provvedere al saldo della differenza.
Si può dilazionare il pagamento? L’acquirente non ha il diritto di ottenere dal venditore la possibilità di rateizzare o rimandare il pagamento dell’intera somma, ma gli è consentito chiederlo. Concedere o meno una particolare condizione di pagamento sarà solo a discrezione del venditore.
Con che mezzi si deve pagare? Il pagamento deve essere effettuato con assegni circolari, bancari o postali non trasferibili oppure tramite bonifico bancario. Infatti è vietata per legge la circolazione di denaro contante per somme pari o superiori a 3.000 euro.
Quando l’acquirente non è tenuto a pagare interamente il prezzo? Chi compra non è tenuto al saldo complessivo se il venditore non adempie al suo obbligo primario, ovvero non gli consegna l’immobile. In questo caso le parti si accorderanno, su consiglio del notaio, scegliendo insieme una tra le seguenti possibilità:
- pagamento integrale senza consegna: al venditore viene concesso un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;
- previsione di una penale;
- pagamento del prezzo dell’immobile solo alla consegna.
Se viene scelta la terza condizione, dopo il contratto di compravendita è necessario un atto di quietanza, un ulteriore documento col quale il venditore rilascia all’acquirente la ricevuta liberatoria del prezzo di vendita quando consegna l’immobile e ottiene il pagamento.
I DIRITTI.
Il diritto principale dell’acquirente è quello di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto di compravendita, in concomitanza con il pagamento del prezzo stabilito.
Il bene deve essere libero da persone e da cose, completo degli eventuali accessori pattuiti e deve trovarsi nello stato di fatto conosciuto dall’acquirente.
Inoltre chi compra casa ha il diritto di:
- ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (condoni edilizi, ricevute di pagamento di spese condominiali o di mutui, APE (Attestato di Prestazione Energetica), oltre a certificazione degli impianti a servizio dell’immobile, ecc.),
- essere garantito dall’evinzione e dai vizi del bene, cioè dal rischio di subire la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sull’immobile,
- avere dal venditore tutte le informazioni utili sul bene.
L’acquirente può richiedere la consegna dell’immobile prima del trasferimento definitivo? Sì, può chiedere la consegna in anticipo, ma non è un suo diritto ottenerla. Anche in questo caso è il venditore che deve decidere se permetterla o meno, e non si tratta solo di una questione di pagamento; infatti alla proprietà restano connesse responsabilità civili, penali, amministrative e fiscali.
La complessità delle numerose verifiche da effettuare su un immobile da acquistare e della parte burocratica e legale legata alla compravendita richiedono la consulenza di un agente immobiliare esperto ed affidabile.
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