Archivio per Categoria Vendere casa

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Provenienza da donazione tacita: cosa può fare l’acquirente?

Hai stipulato il preliminare di acquisto ma il venditore non ti ha informato del fatto che l’immobile che stai comprando proviene da donazione?

Ecco cosa puoi fare secondo quanto stabilito dalla Cassazione.

Una delle verifiche principali da effettuare prima di acquistare un immobile è quella relativa alla sua provenienza; in altre parole è indispensabile conoscere in che modo il venditore è entrato in possesso del bene e in forza di quale titolo risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita.

In particolare, nel caso in cui la casa provenga da una donazione, l’acquirente dovrà adottare dei rimedi giuridici per mettersi al riparo da possibili rivendicazioni da parte di terzi.

Infatti, come abbiamo avuto modo di approfondire nel nostro articolo “Guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione”, se il bene è stato ricevuto dal venditore come eredità o donazione, altri eredi (ai quali in base all’articolo 556 del Codice Civile spetta una quota legittima) potrebbero impugnare il testamento e/o la donazione chiedendo la restituzione della casa.

Questo pericolo c’è dal momento che la quota legittima viene calcolata sia in base ai beni di cui il defunto era titolare al momento della dipartita, sia ai beni donati in vita. Se dai calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, è possibile che le donazioni vengano rese inefficaci (azione di riduzione), o che i beni donati vengano recuperati (azione di restituzione).

Dunque, anche a distanza di anni, chi ha comprato l’immobile potrebbe vedersi costretto a restituirlo o a risarcire i legittimari.

Il pericolo potenziale di rivendica da parte di terzi cessa di esistere solo una volta trascorsi 10 anni dalla morte del donante e qualora siano passati senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.

Dunque è evidente che per acquistare in modo sicuro l’acquirente DEVE essere informato sulla provenienza del bene, in quanto si tratta di una circostanza influente nella conclusione dell’affare.

Ma cosa succede se l’immobile proviene da donazione e il venditore non informa l’acquirente?

La Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il venditore non ha reso nota la provenienza della casa e si procede alla stipula del preliminare senza mettere a conoscenza della donazione l’acquirente, quest’ultimo può tirarsi indietro e rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo.

Infatti la Corte di cassazione ha sottolineato che la provenienza da donazione del bene oggetto di trattative non comporta, di per sé, un pericolo concreto di perdita del bene, tuttavia è da ritenere comunque una circostanza influente sulla sicurezza e sulle potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare.

In conclusione, la provenienza da donazione di un immobile è un fatto importante per la stabilità dell’acquisto e quindi non può essere taciuta.

Perciò il promissario acquirente ignaro della provenienza, ha il diritto di slegarsi dall’obbligo all’acquisto, rifiutando la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 del Codice Civile (Eccezione di inadempimento), se ne ricorrono gli estremi.

Ricorda che la donazione non sempre è un problema, ma di certo è una circostanza da analizzare con cura.

Affidandoti all’Agenzia Immobiliare ARTECASA sarà nostro compito guidarti con professionalità nella ricerca della casa perfetta per te ed effettuare le dovute verifiche, così da offrirti un quadro chiaro della tua operazione immobiliare e proporre soluzioni adatte nel caso in cui dovessero presentarsi situazioni delicate.

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Tra questi, il virtual tour occupa un posto di primo piano. Vediamo di cosa si tratta e quali sono i vantaggi che offre.

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L’Agenzia Immobiliare ARTECASA nel tempo è diventata sinonimo di qualità e competenza nel campo della compravendita e della locazione di immobili.

Le caratteristiche che distinguono il nostro team sono la preparazione, la capacità di interagire con i clienti e l’abilità nel trovare le soluzioni adeguate per concludere ogni trattativa con successo e in completa sicurezza.

Per accompagnarti durante tutte le fasi del tuo progetto mettiamo a disposizione i migliori servizi, che abbiamo voluto elencare nella nostra brochure di presentazione, distribuita proprio in questi giorni nel territorio in cui operiamo.

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Visite all’immobile: quante dovrai farne prima di trovare l’acquirente giusto?

Pubblicato l’annuncio, via libera agli appuntamenti per far vedere la tua casa in vendita! Ma quante visite all’immobile dovrai fissare prima di riuscire a trovare l’acquirente giusto?

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Emergenza Covid-19: quali sono le novità per chi ha stipulato un contratto preliminare?

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Ecco le novità per i ritardi o gli inadempimenti contrattuali dovuti all’emergenza da Covid-19.

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Vendere casa affittata: le risposte ai 3 dubbi più frequenti del proprietario.

Sei proprietario di un immobile e ti trovi a doverlo vendere: come puoi fare se la casa è affittata? Ecco 3 cose da sapere assolutamente se vuoi vendere un immobile oggetto di contratto di locazione.

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Un annuncio immobiliare ben strutturato è lo strumento indispensabile per far sì che gli acquirenti che cercano casa online si interessino al tuo immobile in vendita.

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Seconda casa: meglio venderla o affittarla?

Si sa che l’investimento immobiliare è il più sicuro e duraturo. Ma quando si è proprietari di una seconda casa che non utilizziamo personalmente, conviene venderla o affittarla? Entrambe le soluzioni presentano pro e contro. Analizziamoli insieme per capire in quali situazioni una scelta diventa più vantaggiosa dell’altra.

Vendere o affittare? questo è il problema… ed è un problema che ti consigliamo di risolvere anche abbastanza in fretta, dato che un immobile vuoto non solo perde valore ed invecchia facilmente, ma comporta anche delle spese. Per prendere la decisione giusta, consideriamo le varie soluzioni possibili.

Perché vendere la seconda casa?

Vendendo la tua seconda proprietà entrerai in possesso in breve tempo di un capitale con cui potrai arricchire i tuoi risparmi o che avrai modo di reinvestire in base alle tue necessità.

Inoltre, una volta conclusa la vendita, non dovrai più pensare a tasse e spese di manutenzione varie. Così facendo sarai libero dai costi legati all’immobile e otterrai una bella somma di denaro.

Allo stesso tempo però, ti staccherai da una proprietà che magari è appartenuta alla tua famiglia o alla quale comunque sei legato e che forse a distanza di anni potresti voler riutilizzare personalmente.

Perché affittare la seconda casa?

Affittando l’immobile invece non sarai costretto a separarti del tutto da un bene che ha per te un valore affettivo e che così facendo rimane di proprietà della famiglia. Inoltre una casa occupata da degli inquilini è meno soggetta alle offese del tempo rispetto ad un immobile disabitato che aspetta di trovare un acquirente.

Infine, cosa fondamentale, questa scelta ti permette di riscuotere regolarmente il canone di affitto, che costituisce una comoda forma di rendita passiva.

L’importante è che la differenza tra il guadagno garantito dalla riscossione delle mensilità e le spese che devi sostenere risulti comunque sempre vantaggiosa per te.

Perciò chiediti:

  • quanto ti costa in tasse ogni anno la tua seconda casa?
  • a quanto ammontano le spese di manutenzione?
  • quanto ti può rendere ogni mese l’affitto?

E trai le tue conclusioni.

Sappi che questo è comunque un buon momento si per vendere che per affittare. Infatti negli ultimi mesi:

  • è aumentato il numero di compravendite concluse nel nostro Paese, segno che sono molti coloro che attualmente stanno cercando una prima casa o desiderano fare un investimento,
  • è facile trovare un inquilino disposto a pagarti le mensilità, perché il ramo delle locazioni è particolarmente vivace.

Quindi la decisione dipende solo da te, dalle tue esigenze reali, da quello che ti aspetti di guadagnare col tuo immobile e in quanto tempo desideri farlo.

Per scegliere la via più adatta potrà esserti d’aiuto un buon agente immobiliare che, grazie alla sua conoscenza del settore, ti consiglierà le tempistiche giuste per mettere il tuo immobile in vendita o per trovare un affittuario, e saprà darti delle dritte per rendere la casa più attraente e ricavare il massimo in tempi brevi.

Decidere se vendere o affittare una seconda casa sarà molto più facile se un professionista ti indicherà la mossa più conveniente per te. Come accade spesso nella vita, anche quando si tratta di case non ci sono decisioni giuste e valide in tutte le circostanze. In fin dei conti, come diceva Einstein, “nulla è assoluto e tutto è relativo”.

Ciò che rende un agente immobiliare un buon agente immobiliare è la sua capacità di ascoltare e comprendere la tua situazione specifica e i tuoi bisogni, per poi indicarti la soluzione perfetta per te.

Lasciati seguire da un professionista che sappia consigliarti al meglio: contattaci!

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Compravendita: Nuova sentenza sull’obbligo di consegnare il certificato di agibilità.

Cosa accade se il venditore non rispetta l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità dell’immobile all’acquirente? Una recente sentenza della Cassazione aiuta a fare chiarezza su questo tema.

Per il venditore di un immobile è fondamentale reperire tutta la documentazione necessaria già all’inizio del percorso di compravendita, in modo che questo possa essere affrontato e concluso in modo sicuro e corretto.

In un nostro articolo ci siamo occupati di cosa sia la segnalazione certificata di agibilità e di quanto sia importante mettere questo certificato a disposizione dell’acquirente, dato che si tratta del documento che attesta che l’immobile ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle promesse dal venditore. Quest’ultimo ha l’obbligo di garantirle anche se non sono dedotte in modo specifico nel contratto.

L’abitabilità è un elemento caratterizzante per gli immobili ad uso abitativo e la sua mancanza determina un’importante limitazione del godimento del bene.

Quindi il venditore è tenuto a sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma ha anche l’obbligo (in base all’art. 1477 del Codice Civile) di consegnarlo all’acquirente. In questo modo saranno provati sia la regolarità del bene sia il rispetto dei requisiti di legge necessari per garantire sicurezza e comfort a chi ci vive.

Questo significa che un immobile privo del certificato di agibilità (cioè privo di abitabilità) può essere oggetto di compravendita, ma l’acquirente deve esserne consapevole sin dall’inizio e questa caratteristica deve essere inserita in modo esplicito già nel contratto preliminare.

In tutti gli altri casi la mancata consegna del certificato di agibilità all’acquirente è un inadempimento contrattuale, anche se nel contratto preliminare non è stata convenuta la consegna di tale documento. Esso si deve infatti ritenere indispensabile per legge.

Una recente sentenza della Cassazione si è espressa su questo tema precisando che il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Infatti incide sulla qualità del bene, sulla sua capacità di assolvere alla sua funzione assicurandone quindi il godimento e la commerciabilità al nuovo proprietario.

Perciò se, una volta stipulato il preliminare di vendita, l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere legittimamente di non stipulare il contratto definitivo, domandare la restituzione di tutti gli acconti versati e, se previsto nel preliminare, il doppio della caparra.

Questo diritto del promissario acquirente può essere esercitato anche nel caso in cui il mancato rilascio non dipenda dal venditore, ma dal Comune.

Infatti nel testo della sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019 si legge:

Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato […] perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).

Come testimonia questa sentenza, trascurare gli obblighi che la compravendita impone alle parti può portare a dover fare i conti con situazioni davvero spiacevoli e complesse.

Purtoppo quando si intraprende il percorso di vendita o di acquisto di un immobile da soli è molto facile commettere qualche errore, dovuto all’inesperienza e alla superficialità con cui si affrontano le varie fasi della compravendita.

Solo chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare ha la certezza di possedere tutto ciò che occorre per concludere il proprio affare immobiliare nei modi e nei tempi giusti. Infatti sarà l’agente immobiliare a reperire e a verificare la documentazione necessaria, diventando un punto di riferimento indispensabile.

Per la tua operazione immobiliare scegli dei professionisti che sappiano ascoltare le tue esigenze, rispondere ai tuoi dubbi e trovare la soluzione giusta per ogni problema che potrebbe presentarsi.

In provincia di Pisa, affidati alla professionalità dell’Agenzia Immobiliare ARTECASA. Contattaci!

Ti aspettiamo per aiutarti a gestire passo dopo passo l’iter di compravendita fino alla realizzazione del tuo progetto.